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【日本人篩擇不動産投資的理由】與【從國外看日本不動産評價怎樣?】

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【日本人篩擇不動産投資的理由】與【從國外看日本不動産評價怎樣?】

【日本人篩擇不動産投資的理由】與【從國外看日本不動産評價怎樣?】

這次、想以宏観角度來看日本國民的投資看法、首先参考各方面機關發佈統計,從客觀的角度來看看吧

1.不可避免的老年化生活

在日本國家為全球上首次長壽命的國家、
根據2022年7月29日厚生労働省發佈「日本人平均壽命」就提;女性87.57歳、男性81.47歳的調査結果 
日本成為了全球第一隊的長壽國家。
目前在全球激烈進行地「長壽化」、曾被人説「人生為100年時代的到來
在前提上人活著100年、必須要考量長久的人生設計、日本而好久持有要解決的該問題。
由世界保険文化中心實施調査「關於生活保障統計 」指示、超過百分之八十的民衆擔心著晚年生活

※參照:世界保険文化中心「關於生活保障調査」2019年度

老後

 

◆非常擔心為19%+擔心為30.4%+有一點擔心為35%等於84.4%。

老後生活不安(中)

由於少子老齢化程度不斷加深。實際上去年與今年連續兩年支給年金減少了。
自2021年4月開始新年金制度改革了。
由「賃金變動率」未成長就被減額了國民年金(自營業者)與厚生年金(公司從事者)支給金額。
生活上需要幇助和照顧的人越來越多。
在這樣的背景之下、想到自己逐漸老去。實際上不少的民衆對自己的晩年感到十分擔心。
目前薪水變動跟不上物價上昇率情況之下、愈老愈心理不安。

 

【實際上情況如何?】

2022年版≪老齢社會白皮書≫的資料顯示、65歳以上人口為3,621萬人、
在總人口中的占比達到了28.9%。

隨著老齢化程度日益加深、産生了勞動力嚴重不足、同時面臨自己或配偶者,甚至老爸爸老媽媽的健康問題…
晩年財力與養老金問題等無可避免地問題。

年齢比率(中)
平均寿命(中)

2.家庭投資的偏頗

政府「化儲蓄為投資 」「自己準備自己的晩年収入 」的呼籲
根據金融廳「金融統計」資料在日本的家庭保有資産構成比率來看、超過一半為現金或蓄儲。

生命保険與年金貯蓄佔26.9%。相反地股票信託相關商品只佔14.7%而已…
很明顯地日本人對投資看法為“保守性質

 

金融資産構成(中)

日本政府推薦多方面的投資與税金減除支援。
■譲渡益・股利免税・・・・・少額投資優遇制度(NISA、積立NISA、小朋友専用NISA、新設NISA)
■所得税・住民税減除・・・・故郷繳納税(捐贈金)
■所得税・住民税減除+譲渡益・股利免税・・・公司型確定據出年金、個人型確定拠據出年金iDeCo

尤其是住宅對經濟渉及的影響很大、對購買不動産方面有許多的優恵。

不僅在購入時、持有時各個段階可享受税制優惠為明顯的。

①補貼金・助成金・給附金
②住宅貸款減除(所得税減除)
③房屋税減税、地價税減税.契税的減税
④親屬之間購買資金支援(贈與税免税)
⑤長期優良住宅貸款優遇制度

等等・・・

 

個人考慮財産構成時:不動産(出租用住宅)包含運用商品就能獲得「現物財産 」與「不勞所得 」的兩方面的保障。
尤其是出租用的不動産不會受到影響景氣變動、可説是當成安定且具有計劃性的特質。

該投資方法不僅是日本人,對於外國民眾也是一項非常好的投資選擇之一。

 

3.日本房地産受國内外投資家注目的理由。

①不同年齢有不同考量的理由與角色。

勞動世代(30至45歳)對日本不動産的看法為「低風險而中期回報

因有工作而収入的基盤。不需投靠租金収入來運用。擁有在心理餘裕之下可選擇而判断。
加上可利用銀行貸款(低匯率)、生命保険併用(團體信用生命保険効果)
不動産運用相關經費跟薪水可損益相殺、等有不少的好處。
尤其是工作跟不動産投資同一時間可並行運用、且而将來可租金代替退休後的収入源。

 

中間世代(5.60歳年代)對日本不動産的看法為「資産防衛
購入日本不動産的目的不僅賺錢(上漲)為了防衛財産價値。
如果您擁有流動性質高的商品、經濟好時就没問題(像股票・投資信託)但一旦經濟下滑時、
就即將退休的中高年齢的人怎麼處理就好呢?很明顯地時間不足、無法承受虧損。
而穩定性高而風險低的“不動産 ”,則成為手上最佳「防守員 」。

 

②日本的不動産較其他國家主要城市感到“物美價廉”

由日本不動産研究所在2022年5月30日發佈『國際不動産價格租賃指數 (2022年4月當時)調査結果』標示、
東京 (港区元麻布)大摟/豪宅價格為100
紐約111.7上海144.3台湾147.8倫敦181.3香港218.2
尤其是台北 (價格變動率:比去年+4.0%)紐約 (比去年+5.5%)因物價通膨而帶動建築成本上昇而造成不動産價格大幅上漲。

※參照:一般財團法人日本不動産研究所「國際不動産價格租金指數」

 

他国比較価格・家賃(中)

③日圓正低、進場布局好時機!

美國聯邦會升息3碼、聯邦資金利率區間來到2.25%至2.5%。
外界視為是温和的對抗失控的通膨、在通膨尚未明顯回落穩定的跡象前、聯準會還會有升息的計畫。
根據中央銀行資料顯示、日圓7月中旬一度逼近140日圓兌1美元關卡、為1998年以來的24年新低。
日本中央仍將維持超寛鬆貨幣政策、導致美日利差持續擴大。
2022年4月至6月期匯率平均130日圓左右。不僅美元,港幣、台幣等亞幣圈也具有優勢。

根據CBRE「日本境內/境外投資2021年 」顯示、
在2021年國外投資家投入資金為103億美元。投資家意識査詢來看、回答「去年較2022年的投資金額預測増加 」比率74%。
很明顯地投資家持有關心度高。

※參照:CBRE「日本境內/境外投資2021年」

円相場(中)
香港ドル(中)
台湾ドル(中)

④城市綜合力高與完整法律制度

一般財團法人森記念財團都市戦略經濟所從2008年到至今,
毎年調査公表「全球48個主要城市綜合力排名

是由經濟研究開發文化交流居住環境交通6個項目來評估魅力。
2021年度的結果、東京位於第3名。6個項目評估都獲得很高的評分。

※参照:一般財團法人森記念財團都市戦略經濟所

森記念財団(2022世界主要都市_総合力ランキング)

健全的不動産法律與完善行政制度是先進國家的特色之一,
也是海外投資家選擇日本的理由。
相反地其他國家還未進行整頓,例如像不動産鑑定評估方法、不動産執照制度、
庇護消費者立場…等造成不動産交易市場很不透明的。
由於這些理由,日本受到海外投資家注目及期待日益増加。

 

10個人有10個投資方法。
不僅個人的背景、財産運用状況・家人構成與年齢都不同。實際上對投資没有正確的回答。
既然没有正確的答案,就要去理解「對自己來説 」不動産投資是好是壞。
為了豐富多彩的未来,將如何邁出投資的第一歩呢?

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