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不應受投報率影響,讓我們一起來看看應該怎麼選擇好物件?!

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不應受投報率影響,讓我們一起來看看應該怎麼選擇好物件?!

一直以來,很常聽到很多投資房地產的客人,單純只看「投報率」,而忽略了建案所在的地段,以及建案品質。

  一般投報率是指,【投資物件全室出租的租金收入 ━ 各項經費支出後的淨收益 ÷ 建案價格】所計算出來的數字。 一般稱為淨收益,NOI 〈Net Operating Income 〉。

各項經費支出一般而言包含哪些呢?根據公司不同,多多少少有些差異。但基本上都包括:管理費、修繕費、以及固定資產稅這三樣。扣掉這些支出後的淨收益,除以購入建案的價格後,得到的數據,我們稱為淨投報率。將這個數值當作參考,來判斷是否值得投資該建案的客人,不在少數。

基本上投資人都會先思考「大概有多少的投報率?我才會想要買呢?」

也就是說,要求的"期待投報率"會根據建案類別、建築年數、地段等有所不同。當然,地段條件良好、建築年數淺的話,投報率也會跟著降低。

而反映投報率的因素,簡單來說就是風險的高低。風險較少的建案,相對來說投報率也會較低。

而風險低的不動產是指,租金下跌可能性低、沒租客的可能性低,連帶地資產下跌可能性也相對較低。

舉個例子來講,如果是在市郊〈已遠離都市中心圈的建案〉,投報率高的建案,您可以仔細觀察一下,這個建案廣告說明中,基本上都帶有「滿房時」等類似的字樣。如果持續3個月空房狀態的話,那一年的收益就將減少約1/4左右。而以現今東京都市中心的租賃市場來看,租賃管理公司的空房率都低於1%。相對而言,都心的空屋風險,要比市郊的建案低很多。

對於以房東生活作為生活重心的人而言,投資購買市郊的建案自行管理,或許是個不錯的選擇。但對於還是公司職員的人而言,與其投資租金收益變動幅度較大或有可能浪費自身大量時間與精力的建案,不如選擇空屋風險較低且租賃較穩定的都心建案,是不是一個比較好的選擇呢?比方說:從東京JR山手線車站走路幾分鐘可到的建案,或是山手線內圈的建案,因為其空屋率低,且租賃收益也非常穩定,非常適合第一次投資房地產的人。

現在有許多人退休之後,開始當起房東。其中絕大部分的人,也都是先從都市中心的公寓開始嘗試。投資不動產最忌諱好高鶩遠的想法,因此我比較建議,應該先從自身可承擔的低風險建案開始考慮!

※此文章為翻譯文

作者:房地產經濟學家 社團法人 住宅·房地產綜合研究所 理事長吉崎誠二

文章來源:https://www.clearthlife.com/knowhow/loan/1482

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