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投資東京不動產,要在2020年奧運前?還是奧運後?

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投資東京不動產,要在2020年奧運前?還是奧運後?

「東京的公寓大樓價格正在高漲,如要投資的話,是否奧運結束後進場比較好?」
「奧運結束後,公寓大樓價格應該會下跌吧?」
抱持著這樣想法的人,應該不在少數吧?!

《4年間損失約430萬日圓的機會》

投資公寓大樓的話,奧運後購買會比較好嗎?還是……?
讓我們以,2019年2月開始『CONCIERIA後樂園 CROSSIA』(販售價格:3,690萬日圓)為例,計算每個月的收益。

【毎月的收益】

房租收入(保證契約)110,805日圓
支出管理費、修繕積立金16,120日圓
其他(經費)5,292日圓
實質收益租金收入89,393日圓

※扣稅前

從房租收入扣除支出,每月的實質收益租金為89,393日圓。
所以如果是四年之後購買的話,比起現在購買的約損失四年分的租金收入機會。

89,393日圓 × 12個月 × 4年 = 4,290,864日圓

《公寓大樓價格的成長》

下圖為首都圏的新建投資公寓大樓〈1K房型〉的平均價格。

首都圏新築公寓大樓(1K型)出售價格(/戸)推移

記事③写真1(中)

参考:不動產經濟研究所、東京Kantei、週刊住宅新聞社、日刊不動產經濟通信

從上面的交易價格分析圖來看,我們可以看到就算是價格下跌最激烈的時期,也只跌落大概2.6%而已。也可以發現,即使因為雷曼兄弟事件以及東京311大地震的影響,不動產的價格還是持續攀升。

《奧運舉辦城市的不動產價格成長趨勢》

以下的幾個圖表,是包含倫敦等,曾舉辦過奧運的大城市不動產價格分析。

過去奧運主辦城市的住宅價格

記事③写真2(中)

 
由MIZUHO綜合研究所,根據國際結算銀行(BIS)、美國聯邦住房金融局 (FHFA)資料分析製作

近幾年,時常拿來與東京做比較的倫敦,在2012年時舉辦奧運。奧運舉辦過後隔年,2013年時,與前年比不動產買賣交易件數約增加了39%,同時不動產價格也是呈現上漲趨勢。
參考來源:Nissei基礎研究所 基礎研報告『変貌するロンドンの不動産投資・開発状況』
從這些分析圖表可看出,舉辦奧運可以說是一個城市轉型更大城市的必經之路。要是以更長遠來看的話,舉辦奧運會更可以說是,替都市帶來再次開發的契機。

《4年後,東京的不動產價格…?》

奧運會對給東京不動產市場什麼樣的影響,誰都無法保證。
但是,參考過去舉辦過奧運的城市,其不動產價格的數據分析,在奧運過後的不動產價格,如果真的不幸稍稍跌價,也不會超過您四年間的房租收入。反過來說,要是市場價格持續上漲,那麼想要以現在的價格購買物件,應該是不太可能的了。

《正在考慮投資東京不動產的投資家》

在上面的文章中,以「奧運後投資東京不動產,是否會虧損?」為主題,我們參考了歷年來的價格資料分析。
另外,補充說明,因近幾年日本人口,非常明顯呈現兩極化,鄉村的人們都聚集到都市來,也間接影響了東京都心的山手線圈附近區域的公寓大樓價格,仍然持續上漲的趨勢。
因此,或許可以預測在奧運過後,東京公寓大樓價格持續攀升的可能性。說不定現在就是進場投資的最好時機呢?!

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