CLEARTH LIFE的資產品牌CONCIERIA位在東京。

2025年首都圈公寓市場中，新建分售公寓的供給量減少趨勢愈發明顯。
另一方面，價格、租金以及中古市場中的資產價值則持續維持上升走勢，「供給有限、需求持續集中」的市場結構正進一步強化。尤其在日圓持續貶值的當下，日本不動產對海外投資者而言，已成為極具吸引力的投資標的。除了具備抗通膨特性的實體資產優勢之外，都心不動產稀有性的提升，也是重要背景之一。

◆首都圈新建單身套房公寓市場

近年來，供給戶數持續受到抑制。其背景包括開發用地取得困難，以及地價、建材價格、人力成本的上升。特別是在東京都心，開發難度持續提高，新供給仍維持在有限狀態。
此外，供給區域也出現變化。過去以東京都23區為中心的供給，近年逐漸向周邊區域擴展（例如神奈川縣、埼玉県以及千葉縣），使都心地區物件的稀有性進一步提高。另一方面，都心地區的租賃需求依然穩定，租金行情亦維持溫和上升趨勢。在通膨環境下，現金價值容易縮水，而能夠持續產生租金收入的不動產，則再次被視為較能對應物價上漲的資產。

◆都心不動產價格上升進一步加速

根據東京Kantei資料顯示，2025年首都圈內確認有一定數量新建分售公寓供給實績的車站數為278站，較前一年減少。相較疫情前超過300站的水準，可看出供應區域本身正持續縮小。
其背景包括地價與建築成本高漲。特別是在東京都心，開發用地取得競爭日益激烈，市場供給逐漸集中於具備開發收益性的案件。
2025年新建公寓平均價格（換算為70㎡標準戶型）較前一年上升13.9％，達到1億77萬日圓。
其中最高價格為東京Metro千代田線「乃木坂」站的4億5,831萬日圓。此外，神谷町、表參道、白金高輪等都心核心地段，也出現超過3億日圓的高價物件。
這不只是單純的價格上漲，更代表「都心地段本身的稀缺價值」正受到高度評價。

參考資料：東京Kantei《Kantei eye vol.126 特集 新建公寓PRE2025》

◆中古市場中的資產價值也持續提升

這樣的供需環境，也明確反映於中古市場。
在屋齡10年中古公寓的「轉售價值（Resale Value）」調查中，東京都心展現出明顯領先的表現。首都圈377個車站中，轉售價值超過300％的車站共有8站，而首都圈平均則為160.5％。

 

除了股市上漲帶來的資產效果外，富裕階層旺盛的需求，也持續推升都心不動產價格。
※轉售價值（％）＝中古流通價格 ÷ 新建分售價格 ×100
※參考資料：東京Kantei《2025年中古公寓轉售價值（首都圈）》

※關於東京Kantei：
東京Kantei是一家專門從事全國公寓資料與不動產市場調查分析的專業機構。其提供新建與中古公寓價格走勢、租金、轉售價值等廣泛市場數據，並被不動產業界、金融機構及媒體廣泛使用。

◆日圓貶值環境推升海外投資需求

目前的日圓貶值環境，成為海外投資者取得日本不動產的重要利多。尤其東京都心不動產，相較於全球主要都市，仍具相對價格優勢。此外，其擁有穩定租賃需求與高度流動性，也使其中長期資產價值的維持與提升備受期待。
隨著供給減少持續進行，優質地段的不動產，未來有可能進一步提高其稀有性。然而，對海外投資者而言，投資日本不動產同時也存在日本特有的課題。除了法律、契約慣例、稅制與語言等制度差異之外，購買後還涉及租賃管理、修繕應對，以及出售時的各項程序等眾多實務。

實際上，也不乏出現購買時的負責人已離職，或與銷售公司失去聯繫的情況。因此，真正重要的是「能夠在購買後持續提供支援的公司選擇」。

CLEARTH LIFE 集團不僅進行公寓開發與銷售，也透過集團公司建立涵蓋租賃管理、建物管理以及出售支援的一條龍服務體系。對海外投資者而言，要跨越日本獨特制度與語言障礙，並進行穩定的資產運用，能夠長期提供支援的合作夥伴的存在不可或缺。在重視資產保值與未來退出規劃的時代，「包含管理體制在內的綜合實力」，正成為市場更加重視的關鍵。